抚松县人民政府关于印发抚松县物业专项维修资金管理办法的通知

抚政发〔2011〕9号

各乡镇人民政府，县政府各局办、事业单位，中省直单位：

　　《抚松县物业专项维修资金管理办法》已经2011年4月23日县政府第4次常务会议原则通过，现印发执行。

　　　　二O一一年五月二日

抚松县物业专项维修资金管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《吉林省物业管理办法》、《吉林省物业专项维修资金管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本县实际，制定本办法。

　　第二条 本县城市规划区国有土地范围内新建商品房屋（含经济适用房、集资建房、棚改回迁房、廉租住房）、公有住房出售等物业专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　第三条 本办法所称维修资金，是指专项用于新建商品房和公有住房出售等物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的部位，一般包括：屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、值班保安室、物业服务用房、共用设施设备使用的房屋及道路、绿地等。

　　本办法所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的附属设施设备，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的设施设备，一般包括：电梯、下水管道、落水管、避雷装置、单元防盗门、消防设施、安全防范智能系统、小区道路照明设备、非经营性停车场等。

　　第四条 维修资金的管理和使用实行专户存储、专款专用、政府监督的原则。

　　第五条 县房地产主管部门负责维修资金的交存、使用和管理工作。

　　县房地产主管部门可以委托下设的县维修资金管理机构负责维修资金的缴存、使用和管理的日常工作。

　　第二章 维修资金的缴存

　　第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：

　　（一）商品房屋。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、公用设施设备的除外。

　　（二）公有住房出售。前款所列物业中的公有住房出售，除业主交存维修资金外，售房单位亦应当按照本办法的规定交存维修资金。

　　第七条 商品房屋的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存首期维修资金，每平方米建筑面积交存的数额为本县上一年度由建设部门和财政部门测算公布的物业建筑安装工程每平方米造价的5%。

　　第八条 设电梯的房屋，另由建设单位（房地产开发企业）按照业主拥有房屋专有建筑面积每平方米三十元，一次性交存属业主所有的物业专项维修资金，专项用于电梯保修期满后的维修、更新和改造。

　　第九条 公有住房出售的，按照《住宅专项维修资金管理办法》第8条（业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%）、第9条（售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金）的规定交存物业专项维修资金。

　　第十条 县房地产主管部门应当委托本县商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户、已售公有住房维修资金专户。

　　开立物业维修资金专户，以物业管理区域为单位设帐，按户门号设分账户。未划定物业管理区域的以幢为单位设账，按户门号设分账。

　　开立公有住房出售的物业维修资金专户，以售房单位为单位设账；其中，业主交存的维修资金，按户门号设分账。

　　第十一条 新建房屋首次交存物业维修资金，由建设单位在办理商品房预售时，预交50%，剩余50%的维修资金，在房屋竣工通过物业验收后，按照房屋买卖合同约定的建筑面积，一并交齐，待房屋交付使用时，凭物业专项维修资金专用票据向业主收取。

　　建设单位应当在签定房屋买卖合同时向购房人说明，并将该内容约定为合同条款。未出售的房屋（含物业管理用房等配套用房）物业维修资金由建设单位交存。

　　第十二条 公有住房出售时，售房单位在办理房屋所有权登记前，按照房改部门出具的物业维修资金缴存通知中的数额交存物业专项维修资金。

　　第十三条 业主分户账面维修资金余额不足首次交存额30%的，应当及时续交。续交后的账面余额不得少于规定的首次交存额。

　　第三章 维修资金使用

　　第十四条 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第十五条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，按照以下规定分摊：

　　（一）维修和更新、改造费用只涉及到商品房屋共用部位、共用设施设备的，由所涉及业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。

　　（二）维修和更新、改造费用只涉及到公有住房出售的物业共用部位、共用设施设备的，先使用公有住房售房单位交存的维修资金，按照已售公有住房的建筑面积比例分摊。公有住房售房单位交存的维修资金余额不足时，再使用业主交存的维修资金，按照所涉及业主各自拥有物业建筑面积比例分摊。

　　（三）维修和更新、改造费用涉及到商品房屋与已售公有住房之间共用部位、共用设施设备的，先按照建筑面积比例分摊到各自相关物业，再按照本条前两项的规定分摊。

　　第十六条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出房屋的建筑面积比例分摊维修和更新、改造费用。

　　第十七条 维修资金的使用按照以下程序办理：

　　（一）申请。申请人应当组织制定维修资金使用方案。维修资金使用方案应当包括拟维修项目的基本情况、施工预算、使用维修资金分摊清册、维修资金不足时的工程款补足方案、建设工程施工合同等内容。

　　成立业主委员会的物业管理区域申请使用维修资金的，由业主委员会作为申请人向县房地产主管部门提出申请；未成立业主委员会的物业管理区域申请使用维修资金的，由业主大会或相关业主会议决定委托的物业服务企业，或者社区居民委员会作为申请人向县房地产主管部门提出申请。

　　申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由业主委托公有住房售房单位或者物业服务企业作为申请人，向县房地产主管部门提出申请。

　　（二）勘查、公示。县房地产主管部门收到申请后，在7个工作日内审查维修资金使用方案并组织现场勘查。申请人应当将维修资金使用方案在物业管理区域内适当位置公示7天。

　　（三）业主表决。维修资金使用方案应当经与物业共用部位、共用设施具有共有关系的业主表决，在专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意时，即为表决通过。

　　成立业主委员会的物业管理区域，由业主委员会组织召开相关业主会议进行表决；未成立业主委员会的物业管理区域，由社区居民委员会组织召开相关业主会议进行表决。

　　使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由业主委托的公有住房售房单位或者物业服务企业组织召开相关业主会议进行表决。

　　相关业主会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式表决，表决通过后的意见，作为业主会议决议。

　　使用维修资金维修工程的预结算编制与审核、施工建立费用明细分摊等，业主委员会或者相关业主可以委托具有专业资质的中介机构代理。

　　中介机构代理费用，可以按照国家规定标准在物业专项维修资金中列支。

　　（四）核实划转。县房地产主管部门经核实，对符合维修资金使用内容和规定程序形式条件的，自受理申请之日起在7个工作日内，按照核实的维修费用70%划转到维修项目施工合同约定的账户。使用公有住房售房单位交存的维修资金的，按照核实的维修费用一次性划转到有业主委托的公有住房售房单位或者物业服务企业账户。

　　第十八条 业主大会、业主委员会组织相关业主实施物业专项维修资金使用方案，监督工程施工，组织竣工验收。社区居民委员会对维修过程实施监督。

　　未成立业主大会、业主委员会的，社区居民委员会代行业主委员会职责，组织相关业主实施物业专项维修资金使用方案，监督工程施工，组织竣工验收。

　　第十九条 申请使用物业专项维修资金的，应当向县房地产主管部门提交下列资料：

　　（一）申请书。

　　（二）物业专项维修资金使用方案。

　　（三）业主委员会成立的备案证明。（未成立业主委员会的，受委托单位应当提供相关业主会议决议的委托书）

　　（四）与物业共有部位、共有设施设备具有共有关系的业主分摊清册。

　　（五）相关业主会议决议及公示的证明材料。

　　第二十条 维修项目竣工后，申请划转维修费用余额的，应当向县房地产主管部门提交以下资料：

　　（一）维修项目施工合同。

　　（二）维修项目竣工验收报告。

　　（三）工程决算清单。

　　（四）维修工程结算发票。

　　县房地产主管部门在7个工作日内对提交的资料核实后，将维修费用余额划转到维修项目施工合同约定的账户。

　　第二十一条 物业共用部位、共用设施设备危及业主生命财产安全和严重影响业主正常生活的紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造的，按照下列程序办理：

　　（一）申请人向县房地产主管部门提出书面申请。

　　（二）县房地产主管部门收到申请后立即组织现场勘查。

　　（三）经勘查需要维修的，县房地产主管部门通知申请人立即组织维修，并按照核实的维修费用70%划转到施工合同约定的账户。

　　（四）维修项目竣工后，业主委员会、物业服务企业或者社区居民委员会应当将维修费用分摊清册在物业管理区域内适当位置公示7天，公示期满后无异议按照本办法第二十条的规定办理维修费用余额划转手续。

　　第二十二条 物业共用部位、共用设施设备危及业主生命财产安全和严重影响业主正常生活的紧急情况，一般包括：

　　（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的。

　　（二）电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的。

　　（三）下水管道严重堵塞，影响业主正常生活的。

　　（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的。

　　（五）消防系统出现功能故障，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的。

　　第二十三条 在维修项目施工过程中，业主、物业使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。

　　因维修项目施工不可避免原因造成业主自用部位损坏的，责任人应当及时修复或者给予合理补偿，费用计入维修成本。因施工单位责任造成业主自用部位损坏发生的相关费用由责任人承担，不得计入维修成本。

　　第二十四条 在保证维修资金正常使用的前提下，县房地产主管部门可按照国家有关规定将闲置资金用于购买一级市场国债和在专户银行组合存款，但不得用于其他投资。

　　第二十五条 下列资金应当转入维修资金专户滚存使用：

　　（一）维修资金存储利息。

　　（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，业主所得的收益，但业主大会另有决定的除外。

　　（三）物业共用设施设备报废后回收的残值。

　　（四）利用闲置资金购买国债和在专户银行组合存款的增值收益扣除管理成本后的收益。

　　（五）其他按规定应计入维修资金的收益。

　　第二十六条 下列维修费用不得从维修资金中列支：

　　（一）受供水、供电、供热、排水、通讯、有线电视等经营单位委托，维修、更新和养护相关设施设备以及代收的有关费用。

　　（二）依法应当由建设单位承担的保修期内房屋共用部位、共用设施设备的维修费。

　　（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的日常维修养护费用。

　　（四）房屋共用部位、共用设施设备属人为损坏，由责任人承担的费用。

　　（五）外檐、屋面等部位有合同约定单独为业主使用，应当由业主自行承担的费用。

　　第四章 维修资金管理

　　第二十七条 维修资金自存入银行专户之日起，按规定计算利息。交存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年定期利率计息；超过一年未发生使用的，按单位存款相应档次利率计息；发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。

　　第二十八条 维修资金的管理费用在物业专项维修资金的增值收益中列支，并与维修资金分账核算。

　　第二十九条 业主转让房屋所有权时，如双方没有约定，其维修资金分户账户余额随房屋所有权同时转移过户，征收拆迁除外。

　　第三十条 因拆迁、自然灾害等原因致使房屋灭失的，相关业主应当持注销房屋所有权的证明、本人身份证向县房地产主管部门申请办理维修资金账户注销手续，并提取账户剩余的维修资金。

　　第三十一条 县房地产主管部门应当建立维修资金查询制度，接受交存维修资金业主、共有住房售房单位对其分账户中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　第五章 法律责任

　　第三十二条 违反本办法第十一条规定，建设单位未代交维修资金的，由县房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以3万元以下罚款。

　　第三十三条 违反本办法第十六条规定，建设单位和公有住房售房单位未分摊维修和更新、改造费用的，由县房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以1万元以下的罚款。

　　第三十四条 县房地产主管部门工作人员在维修资金管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门依法给予直接责任人和直接负责人的主管人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附 则

　　第三十五条 本办法实施前未交存维修资金的业主，仍按照原标准交存首期维修资金。

　　第三十六条 本办法自发布之日起施行。